La vente en nue-propriété est une opération immobilière qui permet à un propriétaire de vendre les murs de son bien tout en conservant le droit de l’occuper ou de le louer jusqu’à un certain moment, soit temporairement, soit à vie. Cette solution repose sur le démembrement de la propriété, scindant le bien en deux droits : la nue-propriété (propriété des murs) et l’usufruit (droit d’usage et d’habitation, voire de location).
> Principales caractéristiques
- Le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente en une seule fois, au moment de la signature de l’acte notarié.
- Il conserve le droit de vivre dans le bien (Droit d’Usage et d’Habitation – DUH) ou de le louer (usufruit), selon le contrat.
- L’acquéreur devient nu-propriétaire, c’est-à-dire qu’il détient la pleine propriété des murs, mais ne peut ni habiter ni louer le bien tant que l’usufruit existe.
- Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété à tout moment, sans l’accord de l’usufruitier, à condition de ne pas revendre le bien dans son intégralité.
>Pourquoi choisir cette solution ?
- Pour le vendeur : obtenir des liquidités immédiates sans quitter son logement, optimiser la transmission de patrimoine, bénéficier d’une fiscalité avantageuse (exonération de plus-value pour la résidence principale).
- Pour l’acquéreur : acheter un bien à un prix réduit (environ 50 à 70 % du prix de marché), avec un potentiel de plus-value à la revente.
- Alternative au viager : évite les risques de décès prématuré ou de non-paiement de rente viagère, et offre une sécurité financière accrue.
> Conditions et limites
- La valeur de la nue-propriété dépend de la durée de l’usufruit (temporaire ou viager) et de l’âge du vendeur.
- En cas de libération anticipée du bien (ex. départ du vendeur), une indemnité financière peut être négociée.
- Les charges et travaux de structure sont généralement à la charge du nu-propriétaire, sauf stipulation contraire.
> Cas d’usage idéaux
- Vendeur ayant des héritiers ou besoin de liquidités rapides.
- Bien immobilier de grande valeur (ex. > 2 millions d’euros), peu attractif en viager classique.
- Acquisition d’un bien à moindre coût pour un investisseur souhaitant une plus-value future.
*Conseil : La vente en nue-propriété peut être financée par un crédit bancaire, à condition de garantir le prêt via un contrat d’assurance-vie ou un autre bien.