Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété désigne le droit de propriété que possède le nu-propriétaire d’un logement. Ce droit exclut la possibilité d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus locatifs lorsque le bien est mis en location. Le nu-propriétaire n’a donc pas “l’usufruit” du bien. Cette division renvoie à la notion de démembrement de propriété. Elle intervient généralement après une donation ou un achat en viager. Une fois la pleine propriété reconstituée, le propriétaire peut décider d’habiter dans le logement, de le mettre en location ou de procéder à une donation envers ses héritiers.
Comment fonctionne la nue-propriété ?
La répartition des charges et des obligations entre le nue-propriétaire et l’usufruitier est renseignée dans l’acte authentique de vente. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit et peut ainsi décider d’occuper le logement, de le vendre ou de le mettre en location. Le démembrement d’une propriété doit dans tous les cas faire l’objet d’un acte notarié.
La donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété est un moyen efficace de prévoir la transmission d’un bien immobilier. Le démembrement de propriété permet au donateur de conserver l’usufruit du bien et d’inscrire son ou ses héritiers en tant que nus-propriétaires. Cela permet de réduire les droits de donation ou de succession car ces derniers ne sont pas calculés à partir de la valeur de la pleine propriété mais à partir de la valeur de la nue-propriété. Cette dernière étant déterminée selon l’âge de l’usufruitier, plus tôt la donation est effectuée, plus les frais de transmission sont faibles. Attention tout de même à ne pas trop vous précipiter dans le montage de votre donation car l’acte notarié qui scelle cette opération est irrévocable, et l’accord du nu-propriétaire est ensuite obligatoire si vous décidez de mettre en vente le bien. Pour qu’une donation en nue-propriété soit valable, le décès de l’usufruitier ne doit pas intervenir durant les 3 mois qui suivent la signature de l’acte.
La vente en nue-propriété
La vente en nue-propriété s’avère intéressante pour un vendeur qui souhaite conserver l’usufruit de son bien immobilier. Le statut d’usufruitier qu’il conserve après la vente lui permet en effet d’habiter le logement ou de le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs. Bien que le prix de vente d’un bien vendu en nue-propriété soit inférieur au prix de vente appliqué à un bien vendu en plein propriété, la vente en nue-propriété s’avère intéressante pour pallier un besoin de trésorerie grâce à l’encaissement immédiat d’un capital important. La vente en nue-propriété s’inscrit ainsi comme une alternative au viager.
L’achat en nue-propriété avec ses parents
L’achat en nue-propriété peut permettre à des parents de donner un coup de pouce à leurs enfants concernant l’acquisition de leur résidence principale. L’achat en nue-propriété avec ses parents permet de le faire. Les parents peuvent en effet acheter l’usufruit d’un bien et laisser la nue-propriété à leurs enfants. Le nue-propriétaire ne pouvant pas, en théorie, jouir de l’usage du bien, les parents doivent, dans ce cas, mettre gracieusement le bien à disposition de leurs enfants. Ces derniers doivent, en revanche, s’acquitter du paiement des charges.
La location en nue-propriété
Lorsqu’un bien immobilier en nue-propriété est mis en location, les loyers issus de cette activité locative sont au bénéfice de l’usufruitier, qui assume le rôle d’un propriétaire bailleur traditionnel. C’est au détenteur de l’usufruit qu’incombe la totalité de la gestion locative : signature du contrat de location, souscription d’une assurance loyer impayé, encaissement des loyers et entretien du logement. Il est donc tenu de remplir les mêmes obligations qu’un bailleur classique à l’égard de ses locataires. Les réparations qui nécessitent d’importants travaux sont généralement supportées par l’usufruitier, sauf indication contraire dans l’acte authentique.
C’est également lui qui doit prendre en charge les rénovations en cas de dégradation du logement par le locataire. A noter que le bail de location reste valide même en cas de décès de l’usufruitier, et que le nu-propriétaire doit attendre la fin du bail pour pouvoir y mettre un terme, sans oublier de respecter le délai de préavis de location.
